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来源：宋文艳 总编 发布时间为：2012/3/14 11:34:00
几年前俨然市场宠儿的房地产业究竟怎么啦？这万花筒似的房地产市场着实有些让人看不懂！就在此时，一部对房地产业的波动周期和演进趋势进行客观分析的专著——《房地产大周期的金融视角》由厦门大学出版社出版了。
该书作者是我国著名金融专家、担任中国银行业协会首席经济学家的
中国房地产业正在经历一场真正意义上的大调整吗？作者的回答是肯定的。他认为，随着我国城市化速度开始放缓，一线城市的发展空间逐渐收窄以及人口结构步入老龄化阶段，使得我国房地产业在经过十多年高速增长之后，在房地产严厉调控政策和宏观紧缩环境相互叠加、趋势因素和周期因素的相互作用之下，进入了真正意义上的大调整。银行加息、信贷控制、行政限购等一系列调控措施的出台，使房地产开发企业面临有史以来最严峻的市场与政策环境，房地产行业的洗牌和结构调整已不可避免。
在这样的格局之下，一些通过高成本融资的开发商由于资金链断裂而不得不“跑路”、甚至破产也就不足为奇了；一些仍然寄希望于调控会短期结束而“死扛”着房价不肯下调的开发商也就见怪不怪了；而一些地方政府出于“土地财政”的需要明里暗里地企图放松调控也就“明若观火”了。
然而，市场最终是要说话的。毕竟，“优胜劣汰，适者生存”是市场经济的基本规则。谁能在波橘云诡的市场风云中站稳脚跟，判明风向，灵活应对，谁就能在这场大调整中运筹帷幄或夹缝生存，成为竞争中的优胜者或幸存者；反之，则将被市场所淘汰。
那么，中国会重蹈日本、美国房地产“泡沫”的覆辙吗？作者没有轻易地对此下结论，而是立足于冷静、客观的事实分析。他首先对日本房地产业在上世纪60年代末—70年代初和80年代后期分别经历的两次周期性波动进行了分析，对两次周期波动的轨迹、成因、特征及其差异，对房地产“泡沫”是如何炼成的以及“泡沫”破灭的代价和后果，对日本政府应对政策的得失，以及日本上世纪90年代陷入“失落的十年”与房地产“泡沫”的关系等等，都进行了详尽的描述、分析和探讨；接着，作者又对上世纪70年代以来美国房地产市场经历的四次房地产周期（包括1960-1970年，1977-1981年，1982-1993年，2001-2011年）进行了分析，认为美国目前仍处于有史以来最为严重的一轮衰退周期中，不仅衰退的水平更深，持续的时间更长，复苏的进程更为缓慢，而且极不稳定。
通过这些分析，并结合中国1998-2008年房地产市场从启动到快速成长所经历的“十年之痒”，包括随之产生的一系列问题和所带来的“房地产综合症”，以及中日两国所处的房地产市场发展的不同阶段的对比，作者得出结论：中国目前的房地产泡沫仍是局部性的，催生全国性泡沫的条件仍不具备；但个别一线核心城市房价的非理性亢奋式上涨值得警惕，为挤出核心城市局部性泡沫而出台的新一轮调控，将对整个房地产行业的健康发展起到积极作用。
中国房地产市场未来的发展前景如何？这也是人们普遍关心的一个问题。作者认为，中国目前城市化的进程只相当于日本20世纪50年代中期的水平，还有较大的空间，而且长期以来房地产市场发展滞后于经济发展，因此，未来中国城市化发展所释放的真实需求仍将为房地产需求增加提供稳定的支持，中国房地产业的前景是好的；但是，随着下一个十年城市化递增速度的略有下滑，房地产市场的递增速度也将有所放缓，并出现新的增长区域和增长空间。如城市化率依然很低的中西部地区，住房的需求十分旺盛，房地产行业仍将强劲发展。
作者还指出，从未来看，中国的人口结构正在发生明显的变化，人口老龄化来临的时间窗口早于预期，且来临的节奏快于预期，这也将成为未来中国房地产市场发展的一个主要制约因素。
应当说，这些分析都是十分中肯的。基于这样的分析，作者得出结论：未来十年，随着调控政策对民生的导向，房地产需求将逐步倾向于压抑投资性需求，加大对正常性需求的供给。因此，房地产开发企业的业绩驱动因素将逐步切换到消费层面，而试图以房价过快上涨所产生的高利润来维持运营的开发模式将逐步趋于尾声。行业的调整与整合将会更为显著，而促进供给与需求的动态平衡依然是政府的主要任务。
本书出版之际，十一届全国人大五次会议正在北京召开，房价问题依然是人大代表们热议的话题。应当说，本书的出版可谓适得其时；而本书作者关注社会民生，勇于直面热点问题的学术精神和学者情怀，也值得学习和提倡！
问渠哪得清如许，为有源头活水来。期待着有更多的好作品，更多的贴近现实、关注民生的好作品问世！